Al comprar una propiedad, sea un terreno, una casa o un departamento, hay que tener en cuenta ciertos aspectos legales (para saber los referidos a las necesidades y deseos de compra, chequeá esta entrada), que detallamos a continuación.
Reserva de compra
Una propiedad se ofrece en el mercado con sus características (metros, ambientes, dormitorios, etc), y un precio. Por su parte, para cerrar un acuerdo de compraventa, vendedor y comprador, además del precio, se deben poner de acuerdo en ciertas variables. Ellas son forma de pago, moneda de pago, si habrá seña, si habrá refuerzo de reserva, si se celebrará un boleto de compraventa, designación de escribano (lo elige el comprador ya que debe ser un escribano de su confianza quien corrobore que todo esté bien, a menos que sea una compra financiada o un emprendimiento), fecha y lugar de escritura traslativa de dominio, pago de impuestos y costos de escrituración, si el comprador tomará posesión antes de la escritura, condiciones en que se entrega el inmueble, si el inmueble de entrega con muebles.
Variables de negocación
Al momento en que el comprador hace una reserva de compra por la propiedad de su interés (en el caso de que la propiedad la ofrezca un corredor inmobiliario, la hará ante éste), además de dejar una suma de dinero, lo ideal es que el comprador proponga la mayor cantidad de variables en dicha reserva de compra. De esta manera, se van empezando a acordar la mayor cantidad de puntos posibles al inicio de la negociación y se reduce considerablemente la probabilidad de que luego se caiga la operación.
Plazo
La reserva (oferta), suele tener un plazo de 5 días para que el vendedor la acepte (o no). En caso de que no la acepte, al comprador (en general en el plazo de 3 días), le será devuelto el 100% del dinero entregado en la reserva de compra (sin indemnización alguna).
Informes
Por su parte, el dueño o el corredor inmobiliario (si interviene), debe obtener un informe de dominio del inmueble en cuestión para verificar que no esté embargado y un informe de inhibiciones del dueño para verificar que pueda transferir el inmueble. Si se diera uno u otro caso, hay que hablar con un abogado y/o escribano para ver qué se podría hacer para corregirlo y, de esta manera, llevar adelante la operación.
Deber de información: costos
Por otro lado, resulta necesario que el oferente (comprador), esté informado de todos los gastos que tendrá la operación (comisión inmobiliaria si aplica, honorarios del escruibano, costos de escritura e impuestos), y los gastos mensuales de referencia de mantenimiento de la propiedad (expensas, agua, electricidad, gas, internet, impuestos).
Dejar de comercializar el inmueble
Una vez que haya una reserva, la propiedad debe dejar de comercializarse ya que no se pueden tomar 2 reservas por una misma propiedad.
Regulación
El contrato de reserva de compra no está regulado (no existe una ley al respecto), por lo cual es un acuerdo libre entre partes.
Aceptación (o no), de la reserva de compra
Una vez que el vendedor recibe la reserva de compra (con sus condiciones), suele tener alrededor de 5 días para aceptarla o no.
En el caso de que acepte la reserva, la misma queda conformada y, a menos que se indique lo contrario, si de ahí al futuro el comprador se arrepiente perderá el dinero que dejó como reserva, y, por su parte, si el que se arrepiente es el vendedor, deberá devolver el doble (es decir, el monto de la reserva más otro monto de igual valor).
Si interviene un corredor inmobiliario, tendrá en su poder el dinero dejado como reserva hasta el momento del boleto de compraventa o escritura.
¿Qué ocurre luego de que la reserva fue aceptada?
En este paso pueden pasar varias cosas:
Seña o firma de boleto de compraventa
Si se pactó una seña o firma de boleto de compraventa, hay que hablar con el escribano interviniente a fin de que lleve adelante las diligencias necesarias para estar en condiciones de celebrar la seña o boleto de compraventa. Hay que tener en cuenta que dicha suma la recibirá el dueño y se tomará a cuenta del precio. Si luego el comprador se arrepiente de realizar la operación, perderá la suma entregada. Si se arrepiente el vendedor, deberá devolver la suma recibida más otro tanto por el mismo monto. Hay que tener en cuenta que si el comprador paga el 70% del precio, por usos y costumbres podrá tomar posesión del inmueble. En este caso el comprador será poseedor y no dueño (recién lo será al momento de escriturar).
Refuerzo de reserva
Si en la reserva se pactó un refuerzo de reserva (solo se puede dar en los casos que intervenga un corredor inmobiliario), la misma debe ser entregada en el plazo estipulado (en caso de arrepentimiento, aplican las mismas reglas que en la reserva). En este caso el corredor inmobiliario tiene en su poder el dinero hasta que ocurra el boleto de compraventa o escritura.
Escritura traslativa de dominio
Si se pactó escriturar en forma directa (habiendo o no un refuerzo de reserva), se deberá hablar con el escribano interviniente a fin de que realice las diligencias necesarias para estar en condiciones de escriturar (si querés saber más sobre este tema, chequeá esta entrada). En caso de arrepentimiento, aplican las reglas pactadas en la reserva (aunque si hubo boleto de compraventa, el comprador puede exigir la obligación de escriturar). Recién al momento que se celebra la escritura traslativa de dominio, se transfiere el dominio de la propiedad inmueble, y el comprador se convierte en dueño.
